Il mercato immobiliare italiano chiude il 2025 con prezzi in crescita ma segnali evidenti di raffreddamento sul fronte delle compravendite. Secondo le stime preliminari dell‘Istat sull’Indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab), nel quarto trimestre dell’anno i valori residenziali aumentano dello 0,9% su base congiunturale e del 4,1% su base annua, in accelerazione rispetto al +3,7% registrato nel trimestre precedente.
A sostenere l’aumento sono esclusivamente le case già esistenti, i cui prezzi salgono del 5,2% su base tendenziale, segnando un’accelerazione significativa rispetto al +4,2% del terzo trimestre. Frenano invece le case di nuova costruzione, che registrano un’inversione di tendenza: -1,2% annuo, contro il +1,3% precedente.
Domanda più debole, mercato meno dinamico
Il rialzo dei prezzi si inserisce però in un contesto di rallentamento delle transazioni. I volumi di compravendita crescono appena dello 0,4% su base annua nel quarto trimestre, un dato nettamente inferiore rispetto al +8,5% registrato nei tre mesi precedenti. Un segnale chiaro di raffreddamento della domanda, probabilmente legato al contesto economico, ai tassi di interesse e alla minore accessibilità al credito.
Su base trimestrale, i prezzi continuano comunque a salire sia per le abitazioni nuove (+1,3%) sia per quelle esistenti (+0,8%), confermando una pressione ancora presente sul lato dei valori.
2025 crescita a due velocità
Nel complesso dell’anno, i prezzi delle abitazioni segnano un aumento medio del 4,0%. Anche in questo caso emerge una forte divergenza tra nuovo ed esistente: le nuove costruzioni crescono appena dello 0,6%, mentre il mercato dell’usato registra un più robusto +4,7%.
Questa dinamica riflette diversi fattori strutturali: da un lato, una domanda che si concentra su immobili già disponibili e spesso meglio localizzati; dall’altro, un’offerta di nuove abitazioni che risente dei costi di costruzione e di una domanda più selettiva.
Nord-est in testa, Sud più debole
A livello territoriale, la crescita dei prezzi resta diffusa ma disomogenea. Il Nord-est si conferma l’area più dinamica con un +4,7% annuo, mentre il Sud e le Isole mostrano incrementi più contenuti, pari al +3,0%.
Tra i grandi centri urbani, spiccano Milano e Roma, dove i prezzi crescono rispettivamente del 6,3% e del 5,0%, confermando il ruolo trainante delle principali piazze metropolitane. Più moderata ma in accelerazione la dinamica a Torino, che registra un +3,6%.
Effetto trascinamento sul 2026
La dinamica osservata nel 2025 genera un “effetto trascinamento” sul 2026 stimato pari al +1,6%, con un contributo più elevato per le abitazioni nuove (+3,3%) rispetto a quelle esistenti (+1,3%). Un dato che suggerisce come, nonostante il rallentamento in atto, il mercato continuerà a muoversi su un sentiero di crescita, seppur più moderata.
Prezzi resilienti, equilibrio fragile
Il quadro che emerge è quello di un mercato dellle case resiliente nei prezzi ma più fragile nella domanda. La crescita sostenuta dell’usato e il calo delle nuove costruzioni indicano un cambiamento nelle preferenze e nelle possibilità delle famiglie.
Per il 2026, la sfida sarà trovare un equilibrio tra prezzi ancora elevati, condizioni di accesso al credito e capacità di spesa delle famiglie. In assenza di una ripresa più decisa delle compravendite, il rischio è quello di un mercato sempre più polarizzato, con forti differenze territoriali e qualitative.
