Il segmento high-end continua a correre: +22% di contatti e stock di pregio al 4% del mercato residenziale italiani. Il mercato immobiliare di lusso in Italia consolida nel 2025 una crescita che appare ormai strutturale. Aumentano contemporaneamente offerta, domanda e valore complessivo degli immobili high-end, confermando l’attrattività del mattone di pregio anche in una fase economica internazionale caratterizzata da incertezza, tassi elevati e volatilità finanziaria.
Secondo la quinta edizione dell’Osservatorio del mercato residenziale di lusso realizzato da Immobiliare.it Insights, società di data intelligence del gruppo Immobiliare.it, nel 2025 l’offerta di abitazioni di pregio in Italia è cresciuta del 23% rispetto all’anno precedente. Parallelamente, la quota di immobili luxury sul totale del mercato residenziale nazionale è salita dal 2,6% al 4%.
A sorprendere è soprattutto la tenuta della domanda. La pressione sugli annunci — misurata dal numero medio di contatti per singola proprietà — registra un ulteriore +4%, mentre i contatti complessivi aumentano del 22% su base annua. Numeri che raccontano un mercato dinamico, sostenuto sia da investitori sia da acquirenti alla ricerca di asset rifugio di alta qualità.
Il lusso immobiliare resiste all’incertezza globale
Il comparto premium si conferma uno dei segmenti più resilienti del real estate italiano. Nonostante il rallentamento registrato in alcuni mercati europei, l’Italia continua ad attrarre capitali grazie alla combinazione di patrimonio storico, lifestyle, turismo internazionale e qualità abitativa.
L’analisi dell’Osservatorio distingue il mercato lusso in tre categorie — Extra, Large e Small — sulla base di superficie, valore complessivo e prezzo al metro quadro degli immobili. Una segmentazione che evidenzia come il lusso non sia più concentrato esclusivamente nelle grandi metropoli, ma si stia diffondendo anche in aree turistiche e città secondarie ad alto potenziale.
Tempi di vendita ancora sostenuti
Storicamente il settore immobiliare di pregio presenta tempi di vendita superiori rispetto al mercato residenziale tradizionale. Nel 2025 il time to sell medio per una proprietà luxury si attesta a 6,3 mesi, contro i 5,4 mesi del comparto standard.
Il dato più interessante riguarda la progressiva riduzione dei tempi di permanenza sul mercato rispetto agli anni precedenti. Il time on market degli immobili di lusso scende infatti a 9,8 mesi, con una riduzione di circa due mesi rispetto al 2020. Segnale di un comparto sempre più liquido e capace di intercettare rapidamente la domanda qualificata.
Nord e Centro dominano il mercato del pregio
Dal punto di vista geografico, il lusso immobiliare italiano continua a concentrarsi prevalentemente nel Centro-Nord.
Il Nord-Ovest rappresenta il principale polo dell’offerta con il 35% degli immobili di pregio disponibili, seguito dal Centro con quasi il 31%.
Più contenuta la presenza nel Nord-Est (22,3%), mentre Sud e Isole mantengono quote minori ma stabili, rispettivamente pari al 6,8% e al 5,1%.
Quando però si guarda al valore economico complessivo degli asset, il Centro supera leggermente il Nord-Ovest. Nel 2025 il valore degli immobili luxury presenti nel Centro Italia raggiunge infatti 25,5 miliardi di euro, contro i 25,3 miliardi del Nord-Ovest.
Milano resta capitale del lusso immobiliare
Tra le città italiane, Milano mantiene il primato assoluto per valore dell’offerta immobiliare di lusso, con 8,7 miliardi di euro, in crescita del 13% rispetto al 2024.
Segue Roma con 5,6 miliardi di euro e un incremento annuo dell’8%.
Tra le località turistiche si conferma protagonista la Versilia, prima area italiana per valore degli immobili di pregio con 4,64 miliardi di euro, davanti ai Lago di Como e Lago di Garda, oltre alla Riviera Ligure.
La crescita più rilevante, però, appartiene a Bologna, che registra un +37% anno su anno, raggiungendo un valore complessivo di 680 milioni di euro.
Le ville valgono oltre 40 miliardi
A trainare il comparto sono soprattutto le ville di pregio, che da sole rappresentano 40 miliardi di euro di valore complessivo, con una crescita del 91% rispetto al 2020. Gli appartamenti luxury valgono invece 31,5 miliardi di euro.
Le ville si concentrano soprattutto nel Centro Italia, mentre gli appartamenti di lusso risultano più diffusi nel Nord-Ovest, area che raccoglie il 42% dell’offerta nazionale di questa tipologia.
Prezzi stabili per gli appartamenti
Sul fronte prezzi emergono dinamiche differenti tra appartamenti e ville. Gli appartamenti di pregio hanno mantenuto una sostanziale stabilità negli ultimi cinque anni, con un valore medio nazionale pari a 7.418 euro al metro quadro.
Il Nord-Ovest si conferma l’area più costosa con oltre 8.000 euro/mq, mentre il Sud presenta i valori più bassi.
Le ville di lusso costano mediamente poco meno di 5.200 euro/mq. In questo segmento le Isole Italiane guidano la classifica dei prezzi, mentre il Nord-Est risulta l’area più conveniente.
