Il patrimonio immobiliare italiano è sempre stato un asset strategico per l’economia nazionale sia per il suo impatto diretto sulle famiglie e sugli investitori, sia per il ruolo che svolge come collaterale per i prestiti bancari.
“Indubbiamente anche questo settore, come tutti gli altri, sta attraversando un periodo di evoluzione soprattutto per l’entrata in campo della digitalizzazione, nello specifico la rapida possibilità di accesso alle informazioni catastali e ipotecarie immobiliari attraverso le piattaforme” sostiene Mario Bulgheroni, presidente di Avi, Associazione Professionale Esperti Visuristi Italiani, nella nostra intervista. Partiamo con il fare chiarezza sulle visure.
Presidente, che differenza esistente tra una visura gratuita e una relazione ipocatastale a pagamento?
Mentre la visura catastale e la visura ipotecaria informatizzate gratuite costituiscono principalmente uno strumento che può essere richiesto da chiunque e permette di ottenere informazioni rapide e generali, ma con limiti in termini di dettaglio e di analisi approfondita, la relazione ipocatastale a pagamento è un servizio più completo e approfondito che include una serie di informazioni aggiuntive e più dettagliate, a seconda delle necessità del richiedente, e comprende anche l’esame di periodi non informatizzati, ancora cartacei, depositati presso gli archivi degli uffici “Servizi Catastali” e “Servizio di Pubblicità Immobiliare” (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari). La stessa risulta particolarmente utile quando il cliente ha necessità di avere una panoramica dettagliata, come ad esempio una trattativa di compravendita o la risoluzione di problematiche legali e fiscali legate a un immobile.
Che ruolo ha l’esperto visurista?
Grazie alla sua sensibilità, l’esperto visurista analizza con competenza e scrupolosità ogni dettaglio garantendo come risultato finale l’accuratezza dell’informazione storica, ovvero dati certi, aggiornati e completi di una situazione immobiliare.
Quindi suggerisco, qualora si volesse conoscere a fondo una situazione, di non appoggiarsi ai soli risultati ottenuti da un’analisi informatizzata, che, per quanto evoluta e rapida nell’incrociare i dati, manca proprio di quel fattore umano, caratteristica essenziale per evitare gravami; per fare un esempio una sfumatura ignorata durante una visura può incancrenire la situazione e creare il danno. Per dirla in maniera ancora più semplice, l’esperto visurista è quella figura che innesta un circolo virtuoso in ogni compravendita in quanto ai dati acquisiti dal catasto e dalla conservatoria unisce la sua analisi accurata e in tempo reale dello stato dell’immobile (in sintesi come è stato processato dalla nascita fino all’atto della vendita). E, aggiungo, la maggiore trasparenza nelle informazioni legate agli immobili deve essere costantemente incentivata perché non coinvolge solo dati catastali e ipotecari, ma anche informazioni su eventuali irregolarità urbanistiche o edilizie.
Anche i dati catastali hanno “un’anima”?
Metaforicamente i visuristi sono come quei medici che prescrivono con meticolosità tutte le analisi necessarie per verificare lo stato di salute del paziente (ovvero l’immobile) e la correttezza dei suoi passaggi di proprietà, mentre le banche dati online rappresentano solo una parte di quegli esami. E favorire un’analisi corretta del dato ha un triplice valore: aiuta e indirizza l’acquirente verso un acquisto sicuro e garantito, aiuta il professionista immobiliare che guadagna sempre più in reputazione (che a sua volta determina un aumento di clientela), aiuta le casse dell’erario, e quindi l’intera comunità, perché fa registrare un incremento nelle imposte ipotecarie e catastali, inevase per difetto fino a quando non si è scoperto l’errore.
Mentre la normativa che cosa prevede?
Alla tecnologia e alla velocità, cose assolutamente importanti oggi, è fondamentale unire le giuste competenze, frutto di esperienza e formazione, del singolo professionista. Per salvaguardare e migliorare questo aspetto abbiamo fatto di più. Abbiamo voluto una norma per definire la professionalità dell’esperto visurista, senza togliere nulla agli altri professionisti con cui ci interfacciamo (quali avvocati, commercialisti, agenti immobiliari, amministratori di condomini), anzi mettendo in evidenza il fatto che lavorare insieme può solo garantire efficacia ed efficienza nell’iter lavorativo.
Indubbiamente arrivare alla norma Uni 11818 – Visurista Immobiliare – è stato un lavoro intenso durato otto anni, con numerosi ostacoli brillantemente risolti da una commissione costituita da nostri esperti visuristi Avi insieme ad altri stakeholder del settore, ma il risultato ottenuto è stato prezioso in quanto questa norma può essere considerata la cornice giusta sia per definire il nostro profilo professionale e rendere più fluida e sinergica la comunicazione con gli altri professionisti del settore, sia perché offre la chiave che garantisce – grazie al monitoraggio costante delle competenze – compravendite sicure, affidabili e trasparenti per ogni acquirente.
Parliamo del fascicolo del fabbricato: che ruolo ha il visurista?
Altro punto a cui tengo è il fascicolo del fabbricato, ovvero il documento tecnico che garantisce la trasparenza e la regolarità dell’immobile. In poche parole, per restare nella metafora in campo medico, rappresenta lo stato di salute completo dell’edificio. Indubbiamente il ruolo di noi esperti visuristi è fondamentale in quanto possiamo supportare tanto quei professionisti incaricati a verificare la regolarità dell’immobile quanto i proprietari che desiderano avere un quadro completo della situazione (stato di agibilità e di sicurezza dell’immobile sotto il profilo della stabilità, dell’impiantistica e della manutenzione). Ed inoltre, proprio grazie al fattore umano citato prima, siamo in grado di garantire che tutte le informazioni siano corrette e accessibili. Per concludere lo considero una vera risorsa perché documenta realmente se l’immobile è conforme alle normative edilizie e urbanistiche e non ha irregolarità o violazioni che potrebbero comprometterne la compravendita o la sua gestione futura. E quindi il suo impiego rappresenta un ulteriore step per rendere trasparente e sicuro il patrimonio immobiliare italiano che seppur notevole, soffre comunque di acciacchi per anzianità di edificazione.
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