Dal 1° gennaio 2025 Il pacchetto normativo europeo
Crr3 (Capital Requirements Regulation) impone requisiti patrimoniali più stringenti alle banche e introduce l’obbligo di stimare in modo prudenziale la perdita potenziale di valore degli immobili dati in garanzia. In questo contesto il Property Value diventa una grandezza chiave: rappresenta la possibile riduzione del valore di mercato di un immobile, rispetto al valore attuale, per l’intera durata del finanziamento.
Nomisma ha sviluppato un modello proprietario — aggiornato con cadenza semestrale e basato su serie storiche dal 1988 — che estende le proiezioni oltre i consueti 12–24 mesi fino a un orizzonte di medio-lungo periodo (30 anni). Le stime indicano una perdita media attesa del valore immobiliare tra il -4,2% e il -6,2% nei prossimi 30 anni, con forti differenze territoriali legate a dimensione del comune e localizzazione urbana:
- Capoluoghi di provincia: perdita media stimata -4,50% a 30 anni; maggiore tenuta nelle aree centrali rispetto alle periferie.
- Città metropolitane: flessioni mediamente inferiori rispetto ai capoluoghi, a conferma della resilienza dei grandi centri urbani.
- Comuni minori: perdita potenziale più elevata, intorno a -6,25%, per effetto di calo demografico e minore domanda abitativa.
- Località turistiche: la flessione più contenuta, circa -4,24%, grazie a una domanda più stabile sia per uso personale sia per investimento.
Nomisma osserva inoltre che, storicamente, il valore di fine ciclo tende a essere superiore al valore di inizio ciclo: poiché il mercato si trova ora nella fase iniziale di un nuovo ciclo, i valori correnti sono presumibilmente inferiori ai valori di fine ciclo. Di conseguenza, in assenza di shock estremi, lo sconto da applicare ai valori di mercato per calcolare il Property Value può collocarsi su livelli relativamente bassi.
Per le banche, il nuovo obbligo comporta: l’adozione di metodologie robuste e aggiornate semestralmente per stimare il Property Value; un possibile aumento delle riserve patrimoniali per i portafogli con garanzie immobiliari più esposte; maggiori vincoli nella valutazione del rapporto loan-to-value e nella gestione del rischio di credito immobiliare.
Per il mercato immobiliare e i mutuatari, le proiezioni suggeriscono che: gli immobili in aree centrali, metropolitane e turistiche manterranno maggiore valore nel tempo; i territori minori potrebbero subire perdite più significative, influenzando accesso al credito e prezzi locali.
«La localizzazione dell’immobile rimane un fattore determinante per il mantenimento del valore nel tempo: aree centrali e metropolitane e destinazioni turistiche offrono maggiore resilienza, mentre i centri minori sono più esposti» — dichiara Enrico Bronchi, Head of Finance Market & Real Estate Business Development, Nomisma.
