Pubblicato il 2° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma secondo cui la domanda abitativa resta solida nonostante un contesto macroeconomico caratterizzato da tensioni geopolitiche, pressioni inflazionistiche e incertezza sui costi energetici.
Nel primo semestre del 2026 i prezzi delle abitazioni confermano una crescita moderata: gli immobili in buono stato registrano un incremento tendenziale dell’1,8%, mentre quelli nuovi o in ottimo stato segnano un aumento dell’1,4%, a conferma di un mercato che continua a espandersi ma con ritmi più contenuti rispetto al 2025.
Sul fronte delle compravendite, il primo trimestre dell’anno evidenzia una crescita del 4,4% su base annua, sostenuta soprattutto dagli acquisti della prima casa, che rappresentano ormai circa i tre quarti delle transazioni. Particolarmente dinamico il segmento delle abitazioni di nuova costruzione, che registra un incremento degli scambi del 14,6%, portando la propria quota di mercato al 6%.
Tra i tredici principali mercati urbani analizzati da Nomisma, Milano rappresenta l’eccezione. Il capoluogo lombardo mostra infatti i primi segnali di rallentamento, con un peggioramento delle aspettative degli operatori sia sui volumi delle compravendite sia sull’evoluzione dei prezzi. Secondo Nomisma, si tratta di una dinamica che potrebbe anticipare quanto destinato a verificarsi anche in altri grandi centri urbani, dove la crescente distanza tra il potere d’acquisto delle famiglie e i valori degli immobili rischia di comprimere la domanda.
Anche il mercato del credito presenta un quadro articolato. Nel primo trimestre del 2026 i mutui alle famiglie diminuiscono del 2,1%, un dato influenzato soprattutto dal crollo delle surroghe e delle sostituzioni (-58,7%). In controtendenza, le nuove erogazioni per l’acquisto di abitazioni aumentano del 6,6%, contribuendo alla ripresa delle compravendite. Gli acquisti assistiti da mutuo raggiungono il 47,8% del totale, mentre il tasso di default sui mutui residenziali scende allo 0,45%, confermando il miglioramento della qualità del credito.
Prosegue anche il percorso di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare. La quota di abitazioni compravendute appartenenti alle classi energetiche più elevate (da A4 a B) è salita dal 6% del 2024 all’8% del primo semestre 2026. Nelle abitazioni ristrutturate, il 67% rientra oggi nelle classi medio-alte, mentre nelle nuove costruzioni tale quota raggiunge il 96%, confermando come l’efficienza energetica stia diventando un elemento sempre più rilevante nelle decisioni di acquisto.
Sul mercato delle locazioni permane una forte pressione della domanda. Nel primo trimestre del 2026 i contratti aumentano dello 0,3%, sostenuti soprattutto dalle formule a canone agevolato. I canoni continuano a crescere, con un incremento annuo del 3,3% per le abitazioni in buono stato, alimentato dalla persistente scarsità di offerta. Nei principali mercati urbani gli affitti medi raggiungono i 1.200 euro mensili nelle città più care, come Milano, Firenze e Roma, mentre nei centri di dimensioni intermedie oscillano tra 530 e 590 euro.
Secondo Nomisma, le prospettive restano improntate alla stabilità. Dopo il forte recupero del 2025, il numero delle compravendite dovrebbe stabilizzarsi nel 2026, registrare una lieve flessione nel 2027 e tornare a crescere nel 2028. Anche i prezzi continueranno ad aumentare in termini nominali, ma con un ritmo progressivamente più contenuto, insufficiente tuttavia a compensare gli effetti dell’inflazione e a evitare una riduzione dei valori reali degli immobili.
